Θέσμια ενοικίαση και καταστροφή του μισθίου

KEY MOTORS COMPANY LTD ν. Ανδρέα Πιρίλλου, Πολιτική Έφεση Αρ. 253/2016, Ανώτατο Δικαστήριο (Δευτεροβάθμια Δικαιοδοσία), απόφαση ημερ. 24/11/2025

Θέσμια ενοικίαση και καταστροφή του μισθίου — Δικόγραφα ως θεμέλιο της δίκης — Όρια επέμβασης του Εφετείου στην αξιολόγηση μαρτυρίας

Περιγραφή της υπόθεσης

Η υπόθεση αφορούσε υποστατικό στη Λάρνακα, το οποίο η Εφεσείουσα ιδιοκτήτρια είχε ενοικιάσει στον Εφεσίβλητο δυνάμει ενοικιαστηρίου εγγράφου για την περίοδο 4.2.1991 έως 3.12.1992, έναντι μηνιαίου ενοικίου €1.366,88, με καταβολή εγγύησης €3.075,48. Μετά τη λήξη της συμβατικής περιόδου, ο ενοικιαστής παρέμεινε στο υποστατικό ως θέσμιος ενοικιαστής, λειτουργώντας εκεί επιχείρησή του.

Τον Ιούνιο του 2009 το υποστατικό καταστράφηκε ολοσχερώς από πυρκαγιά, η οποία, σύμφωνα με βεβαίωση της Αστυνομίας, ήταν αποτέλεσμα διάρρηξης και εμπρησμού. Κατά τα ευρήματα του πρωτόδικου Δικαστηρίου, τα μέρη συμφώνησαν μετά την πυρκαγιά ότι η ιδιοκτήτρια θα αναλάμβανε την επιδιόρθωση του υποστατικού με τα χρήματα της ασφαλιστικής αποζημίωσης, ο ενοικιαστής θα αναλάμβανε τον εξοπλισμό του και η ενοικίαση θα συνεχιζόταν με τους ίδιους όρους. Η επιδιόρθωση δεν προχώρησε λόγω καθυστέρησης της ασφαλιστικής εταιρείας. Ο ενοικιαστής, αφού κατέβαλε τα ενοίκια Ιουλίου και Αυγούστου 2009, τερμάτισε την τραπεζική εντολή πληρωμής και τον Δεκέμβριο του 2009 απέστειλε επιστολές με τις οποίες παραιτείτο της ενοικίασης και παρέδιδε την κατοχή.

Η ιδιοκτήτρια αξίωσε ενώπιον του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λάρνακας-Αμμοχώστου καθυστερημένα ενοίκια ύψους €6.834,40 (μεταξύ των οποίων και το ενοίκιο του Μαρτίου 2009). Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την απαίτηση, κρίνοντας ότι η συμφωνία ενοικίασης είχε «ματαιωθεί» λόγω της πυρκαγιάς, και εξέδωσε απόφαση επί της ανταπαίτησης για την επιστροφή της εγγύησης στον ενοικιαστή.

Τα νομικά σημεία της απόφασης

1. Τα δικόγραφα ως αποκλειστικό θεμέλιο της δίκης. Το Ανώτατο Δικαστήριο επανέλαβε την πάγια αρχή ότι τα δικόγραφα συνιστούν το θεμέλιο της δίκης και το αποκλειστικό μέσο προσδιορισμού των επιδίκων θεμάτων (Παπαγεωργίου v. Λούη Κλάππα (Investments Services Ltd) (1991) 1 Α.Α.Δ. 24). Ο Εφεσίβλητος είχε δικογραφήσει μόνο ότι όλα τα ενοίκια πληρώνονταν με πάγια τραπεζική εντολή· ουδεμία αναφορά υπήρχε σε κατ' ισχυρισμό συμφωνία δυνάμει της οποίας, αντί του ενοικίου του Μαρτίου 2009, ανέλαβε έξοδα αποκατάστασης υδραυλικών ζημιών. Η μαρτυρία περί τέτοιας συμφωνίας δεν καλυπτόταν από το δικόγραφο και δεν μπορούσε να ληφθεί υπόψη. Ο σχετικός λόγος έφεσης κρίθηκε βάσιμος.
2. Όρια επέμβασης του Εφετείου στην αξιολόγηση της μαρτυρίας. Το Δικαστήριο υπενθύμισε ότι το Εφετείο επεμβαίνει στην αξιολόγηση της αξιοπιστίας μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις — όταν τα ευρήματα είναι εξ αντικειμένου ανυπόστατα, παράλογα ή αυθαίρετα, ή δεν υποστηρίζονται από την αποδεκτή μαρτυρία (S.K. Masters Developments Ltd v. Κυρατζής, Πολ. Έφ. 49/2015, ημερ. 22.6.2023). Εν προκειμένω, η αξιολόγηση των μαρτύρων από το πρωτόδικο Δικαστήριο κρίθηκε επιμελής και εύλογη και δεν διαταράχθηκε.
3. Η τύχη της θέσμιας ενοικίασης μετά την καταστροφή του μισθίου. Εδώ εντοπίζεται και η ουσιαστικότερη συνεισφορά της απόφασης. Το Εφετείο έκρινε ότι η ολοσχερής καταστροφή του υποστατικού από την πυρκαγιά δεν επέφερε αυτόματα ματαίωση ή τερματισμό της θέσμιας ενοικίασης, όπως λανθασμένα είχε καταλήξει το πρωτόδικο Δικαστήριο. Η θέσμια ενοικίαση, δυνάμει των άρθρων 2 και 27 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, Ν.23/1983, προϋποθέτει τη συνέχιση της κατοχής του μισθίου από τον ενοικιαστή, ο οποίος, ενόσω τη διατηρεί, δεσμεύεται από τους όρους του αρχικού ενοικιαστηρίου (Maximos Court Ltd v. Πιερή (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 875). Ο ενοικιαστής είχε την επιλογή να τερματίσει την ενοικίαση μετά την πυρκαγιά, αλλά επέλεξε να διατηρήσει την κατοχή και να συνεχίσει να καταβάλλει ενοίκιο, εν αναμονή της αποκατάστασης — διατηρώντας έτσι το καθεστώς και τα δικαιώματα του θέσμιου ενοικιαστή. Ο τερματισμός επήλθε μόνο με την αποστολή των επιστολών τερματισμού και την παράδοση των κλειδιών. Μέχρι το σημείο εκείνο, η υποχρέωση καταβολής ενοικίου παρέμενε.

Το αποτέλεσμα

Η έφεση επέτυχε. Η πρωτόδικη απόφαση επί της απαίτησης παραμερίστηκε και εκδόθηκε απόφαση υπέρ της ιδιοκτήτριας για €4.100,64, ήτοι τα ενοίκια Μαρτίου, Σεπτεμβρίου και Οκτωβρίου 2009, με έξοδα πρωτοδίκως και κατ' έφεση (€2.500 πλέον ΦΠΑ) υπέρ της Εφεσείουσας. Την επιτυχούσα Εφεσείουσα εκπροσώπησε το γραφείο μας.

Η σημασία της απόφασης

Η απόφαση έχει ιδιαίτερη πρακτική αξία για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές ακινήτων που εμπίπτουν στο καθεστώς του ενοικιοστασίου, για τρεις (3) λόγους.

Πρώτον, ξεκαθαρίζει ότι ακόμη και η ολοσχερής φυσική καταστροφή του μισθίου δεν συνεπάγεται αφ' εαυτής τη λήξη της θέσμιας ενοικίασης. Το κρίσιμο στοιχείο παραμένει η κατοχή: εφόσον ο θέσμιος ενοικιαστής επιλέγει να διατηρήσει την κατοχή του χώρου, έστω κατεστραμμένου, προσδοκώντας την αποκατάστασή του, η ενοικίαση συνεχίζεται με όλες τις εντεύθεν υποχρεώσεις, περιλαμβανομένης της καταβολής ενοικίου, μέχρι τον νομότυπο τερματισμό και την παράδοση της κατοχής.

Δεύτερον, αποτελεί σαφή υπενθύμιση της αυστηρότητας με την οποία τα Δικαστήρια αντιμετωπίζουν τη δικογράφηση: ουσιώδεις ισχυρισμοί άμυνας, όπως συμφωνία που απαλλάσσει από την καταβολή ενοικίου, πρέπει να δικογραφούνται ρητώς. Η γενική άρνηση ή η επίκληση τρόπου πληρωμής δεν αρκεί· μαρτυρία εκτός δικογράφου δεν λαμβάνεται υπόψη, όσο πειστική και αν κριθεί.

Τρίτον, καταδεικνύει ότι η επιτυχία μιας έφεσης δεν προϋποθέτει κατ' ανάγκη ανατροπή των ευρημάτων αξιοπιστίας: το Εφετείο, χωρίς να επέμβει στην αξιολόγηση της μαρτυρίας, ανέτρεψε το τελικό αποτέλεσμα εφαρμόζοντας ορθά τον νόμο επί των ίδιων ευρημάτων, τόσο ως προς τη δεκτότητα μη δικογραφημένης μαρτυρίας όσο και ως προς τις έννομες συνέπειες της καταστροφής του μισθίου στη θέσμια ενοικίαση.

Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Για εξειδικευμένη καθοδήγηση επί παρόμοιων ζητημάτων, παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο μας.