Μπορεί το πρωτόδικο Δικαστήριο να καθορίσει, με μεταγενέστερο διάταγμα, διαφορετικό (μειωμένο) ενοίκιο για περίοδο η οποία έχει ήδη ρυθμιστεί τελεσίδικα΄;
Β. & Ρ. Michael Estates Limited ν. Κ.Κ. Extreme Entertainment Limited, Πολιτική Έφεση Αρ. 175/2016 (18/12/2024)
Ανώτατο Δικαστήριο Κύπρου — Δευτεροβάθμια Δικαιοδοσία [Σταματίου, Π., Μαλαχτός, Δημητριάδου-Ανδρέου, Δικαστές]
Το γραφείο μας εκπροσώπησε επιτυχώς την Εφεσείουσα.
Το ιστορικό της υπόθεσης
Η υπόθεση αφορούσε κατάστημα (μπυραρία) στην κεντρική τουριστική περιοχή της Αγίας Νάπας. Στο πλαίσιο της Αίτησης Έξωσης Ε14/2010, το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων εξέδωσε στις 30/06/2011 εκ συμφώνου απόφαση, με την οποία εκδόθηκε διάταγμα έξωσης εναντίον της ενοικιάστριας με αναστολή εκτέλεσης μέχρι την 30/11/2011, υπό όρους που ρύθμιζαν την καταβολή των καθυστερημένων ενοικίων της περιόδου 01/05/2010 – 30/06/2011 (€3.588 μηνιαίως), πλέον τόκων, καθώς και μηνιαίων ενδιάμεσων οφελών €3.588 από 01/07/2011 μέχρι την παράδοση της κατοχής. Με την πλήρη εξόφληση, το διάταγμα έξωσης θα ακυρωνόταν αυτόματα από 01/12/2011.
Παράλληλα, όμως, εκκρεμούσε Αίτηση της ενοικιάστριας για καθορισμό δίκαιου ενοικίου (Αίτηση Αρ. Κ5/2011, καταχωρισθείσα στις 07/04/2011). Επί της αίτησης αυτής, το πρωτόδικο Δικαστήριο εξέδωσε στις 28/01/2016 διάταγμα με το οποίο καθόρισε το δίκαιο ενοίκιο στο ποσό των €1.425 μηνιαίως, μείωση της τάξης του 60%, με αναδρομική ισχύ από την ημερομηνία καταχώρισης της αίτησης, δηλαδή από 7.4.2011, δυνάμει του άρθρου 8(3) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (Ν. 23/83). Η ιδιοκτήτρια εταιρεία εφεσίβαλε την απόφαση με οκτώ λόγους έφεσης.
Το κρίσιμο νομικό ζήτημα
Το Ανώτατο Δικαστήριο επιλήφθηκε μόνο του 1ου Λόγου Έφεσης, η επιτυχία του οποίου σφράγισε το αποτέλεσμα και κατέστησε αχρείαστη την εξέταση των υπολοίπων. Το ζήτημα που τέθηκε ήταν κατά πόσο μπορούσε το πρωτόδικο Δικαστήριο να καθορίσει, με μεταγενέστερο διάταγμα, διαφορετικό (μειωμένο) ενοίκιο για περίοδο η οποία είχε ήδη ρυθμιστεί τελεσίδικα με την εκ συμφώνου απόφαση της 30/06/2011 μεταξύ των ιδίων διαδίκων και για το ίδιο υποστατικό.
Η Εφεσείουσα υποστήριξε ότι το διάταγμα καθορισμού ενοικίου, ορίζοντας ενοίκιο €1.425 από 07/04/2011, ουσιαστικά τροποποιούσε την εκ συμφώνου απόφαση για την περίοδο 07/04/2011 – 01/12/2011 και ότι η αίτηση έπρεπε να είχε απορριφθεί λόγω κατάχρησης διαδικασίας και δεδικασμένου. Η Εφεσίβλητη αντέτεινε ότι δεν επρόκειτο για το ίδιο επίδικο θέμα, αφού η Ε14/2010 ήταν διαδικασία έξωσης και όχι καθορισμού ενοικίου.
Η κρίση του Ανωτάτου Δικαστηρίου
Το Ανώτατο Δικαστήριο δέχθηκε ότι, για την περίοδο από 07/04/2011 μέχρι 01/12/2011, το ύψος του καταβλητέου μηνιαίου ενοικίου είχε ρυθμιστεί μέσω της εκ συμφώνου απόφασης, η οποία επιβεβαίωνε το ισχύον ενοίκιο. Συνεπώς, δεν ήταν δυνατή η μεταγενέστερη έκδοση άλλης απόφασης που να συγκρούεται με αυτήν.
Το Δικαστήριο επανέλαβε την πάγια νομολογιακή αρχή ότι η σύγκρουση ή αντιφατικότητα μεταξύ αποφάσεων ή διαταγμάτων ισότιμων δικαστηρίων συνιστά μορφή υπέρβασης εξουσίας που εξουδετερώνει την αποτελεσματικότητα της δικαιοσύνης, παραπέμποντας μεταξύ άλλων στις υποθέσεις Russell Ritchie κ.ά. (2008) 1 Α.Α.Δ. 639, Γεώργιος Χατζηαλεξάνδρου (Αρ. 2) (2000) 1 Α.Α.Δ. 1366, RCK Sports Ltd (Αρ. 1) (1993) 1 Α.Α.Δ. 571, Miltiades Neophytou Civil Engineering Contractors & Developers Ltd, Πολ. Έφ. 129/2015, ημερ. 13/10/2015, και Αναφορικά με την Αίτηση του Μάριου Κοσμά, Πολ. Αίτ. 51/2014, ημερ. 26/03/2014. Η αναίρεση υφιστάμενου διατάγματος από ομοιόβαθμο δικαστήριο ισοδυναμεί με ενέργεια καθ' υπέρβαση δικαιοδοσίας και θέτει επιπλέον τους διαδίκους ενώπιον του διλήμματος σε ποιο από τα δύο αντιφατικά διατάγματα να υπακούσουν.
Ιδιαίτερης σημασίας είναι η διαπίστωση του Δικαστηρίου ότι, εφόσον η ενοικιάστρια είχε αποδεχθεί με την εκ συμφώνου απόφαση τόσο το ύψος του μηνιαίου ενοικίου όσο και των ενδιάμεσων οφελών μέχρι την 01/12/2011, η Αίτηση Κ5/2011, η οποία κατά τον χρόνο καταχώρισής της είχε αντικείμενο, είχε εν τω μεταξύ καταστεί άνευ αντικειμένου. Πριν την 01/12/2011 δεν υφίστατο πλέον ζήτημα αντιδικίας μεταξύ των μερών, αφού οι σχέσεις τους, περιλαμβανομένου του πληρωτέου ενοικίου, ήταν πλήρως ρυθμισμένες. Σημειώθηκε δε ότι η ιδιοκτήτρια, που είχε βάσιμο λόγο να επιτύχει την έξωση λόγω καθυστερημένων ενοικίων, συναίνεσε στη διευθέτηση ακριβώς με δεδομένο ότι το ενοίκιο θα παρέμενε αμετάβλητο τουλάχιστον μέχρι την 01/12/2011.
Η εξέταση της αίτησης και η έκδοση διατάγματος καθορισμού ενοικίου για περίοδο καλυπτόμενη από την εκ συμφώνου απόφαση είχε αναπόφευκτα ως συνέπεια την αναίρεση μέρους της, δημιουργώντας περίπτωση συγκρουσιακών προνοιών μεταξύ διαταγμάτων ισότιμων δικαστηρίων.
Το αποτέλεσμα
Η Έφεση πέτυχε. Η πρωτόδικη απόφαση με την οποία καθορίστηκε μειωμένο μηνιαίο ενοίκιο παραμερίστηκε και αντικαταστάθηκε με απόφαση απορρίπτουσα την αίτηση, με έξοδα πρωτοδίκως υπέρ της Εφεσείουσας, καθώς και έξοδα έφεσης ύψους €2.500 πλέον Φ.Π.Α.
Πρακτική σημασία της απόφασης
Η απόφαση επιβεβαιώνει και εφαρμόζει στο πεδίο του ενοικιοστασίου τρεις σημαντικές αρχές. Πρώτον, μια εκ συμφώνου απόφαση σε διαδικασία έξωσης που ρυθμίζει το καταβλητέο ενοίκιο για συγκεκριμένη περίοδο δεσμεύει τα μέρη και δεν μπορεί να ανατραπεί πλαγίως μέσω παράλληλης αίτησης καθορισμού δίκαιου ενοικίου, έστω και αν η τελευταία είχε καταχωριστεί νωρίτερα. Δεύτερον, η αναδρομικότητα του άρθρου 8(3) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (ισχύς του καθοριζόμενου ενοικίου από την ημερομηνία καταχώρισης της αίτησης) δεν μπορεί να λειτουργήσει σε βάρος περιόδου ήδη ρυθμισμένης με δικαστική απόφαση. Τρίτον, εκκρεμής αίτηση μπορεί να καταστεί άνευ αντικειμένου από μεταγενέστερη συμβατική ή δικαστική ρύθμιση των σχέσεων των διαδίκων, οπότε η ορθή κατάληξή της είναι η απόρριψη και όχι η εξέτασή της επί της ουσίας.
Το παρόν σημείωμα έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Για οποιαδήποτε πληροφορία παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο μας.