Μεταγενέστερη συμφωνία αναπροσαρμογής ενοικίου και το κώλυμα του άρθρου 8(2) του Ν.23/1983

Adalena Court Ltd ν. Αντώνη Σάββα και Adalena Court Ltd ν. Κυπριανού Κατσούρη, Συνενωμένες Αιτήσεις Αρ. Κ1/2022 και Κ2/2022, Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λάρνακας - Αμμοχώστου (Τμήμα Αμμοχώστου), απόφαση ημερ. 08/05/2025

Άδεια για καταχώρηση Περαιτέρω Απάντησης δυνάμει της Δ.23 θ.2 — Μεταγενέστερη συμφωνία αναπροσαρμογής ενοικίου και το κώλυμα του άρθρου 8(2) του Ν.23/1983 — Περαιτέρω μαρτυρία και ισότητα των όπλων — Τα στενά όρια της αντεξέτασης σε υποθέσεις ταχείας εκδίκασης

Περιγραφή της υπόθεσης

Η ιδιοκτήτρια εταιρεία καταχώρησε το 2022 δύο αιτήσεις καθορισμού δίκαιου ενοικίου εναντίον δύο θέσμιων ενοικιαστών, οι οποίες συνενώθηκαν. Οι ενοικιαστές, άτομα προχωρημένης ηλικίας, χειρίζονταν τις υποθέσεις τους προσωπικά, χωρίς δικηγόρο, για λόγους κατά βάση οικονομικούς, και καταχώρησαν οι ίδιοι τις Απαντήσεις τους. Διόρισαν δικηγόρο μόλις τον Φεβρουάριο του 2025, ενώ η ακροαματική διαδικασία είχε ήδη αρχίσει και εκκρεμούσε η ολοκλήρωση της αντεξέτασης της Λειτουργού εκτιμήσεων.

Με την ανάληψη της υπόθεσης διαπιστώθηκε ένα κρίσιμο γεγονός που δεν είχε δικογραφηθεί: μετά την καταχώρηση των Απαντήσεων, και συγκεκριμένα τον Ιούνιο του 2023, οι διάδικοι είχαν συμφωνήσει την αναπροσαρμογή (αύξηση κατά 6%) των επίδικων ενοικίων, γεγονός που τεκμηριωνόταν και από αποδείξεις πληρωμής και το οποίο η ιδιοκτήτρια δεν αμφισβήτησε. Οι ενοικιαστές υπέβαλαν ενδιάμεση αίτηση ζητώντας άδεια για καταχώρηση Περαιτέρω Απάντησης ώστε να δικογραφηθεί η συμφωνία και το εξ αυτής κώλυμα, άδεια για προσαγωγή περαιτέρω γραπτής μαρτυρίας, καθώς και άδεια αντεξέτασης του ιδιώτη εκτιμητή της ιδιοκτήτριας. Η ιδιοκτήτρια ενέστη, προβάλλοντας κυρίως την υπέρμετρη καθυστέρηση, το προχωρημένο στάδιο της διαδικασίας και τον χαρακτήρα των υποθέσεων ως ταχείας εκδίκασης.

Τα νομικά σημεία της απόφασης

1. Περαιτέρω Απάντηση για υπεράσπιση που γεννήθηκε μετά τη δικογράφηση. Το Δικαστήριο εφάρμοσε τη Δ.23 θ.2 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, εφαρμοστέα αναλογικά στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων δυνάμει των κανονισμών 2(β) και 12(α) των περί Ενοικιοστασίου Διαδικαστικών Κανονισμών του 1983, η οποία επιτρέπει την καταχώρηση περαιτέρω υπεράσπισης για λόγο άμυνας που ανακύπτει μετά την παράδοση της υπεράσπισης, εντός δεκαπέντε ημερών ή, μεταγενέστερα, με άδεια του Δικαστηρίου (Famiro Shipping Company Ltd v. Ami Knitting and Clothing Industries Ltd (1989) 1 Α.Α.Δ. 741, Cyber Group Ltd v. Χαραλαμπίδη (2004) 1 Α.Α.Δ. 1852). Η συμφωνία αύξησης του ενοικίου, συναφθείσα εκκρεμουσών των αιτήσεων, συνιστούσε ακριβώς τέτοιο μεταγενέστερο λόγο άμυνας.
2. Η ουσιαστική βαρύτητα του δικογραφητέου ζητήματος — το άρθρο 8(2) του Ν.23/1983. Καθοριστική για την άσκηση της διακριτικής ευχέρειας ήταν η σημασία του ζητήματος που οι ενοικιαστές επεδίωκαν να δικογραφήσουν: κατά την επιφύλαξη του άρθρου 8(2) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, ουδεμία αίτηση καθορισμού ενοικίου καταχωρίζεται πριν την παρέλευση δύο ετών από την τελευταία αύξηση ή μείωση του ενοικίου. Η δικογράφηση της ενδιάμεσης συμφωνίας ήταν, επομένως, αναγκαία προϋπόθεση για να εξεταστεί ο ισχυρισμός ότι η ιδιοκτήτρια κωλύεται από τη συμπεριφορά της να προωθεί τις αιτήσεις.
3. Καθυστέρηση, δικαιολόγηση και στάθμιση ζημιάς. Το Δικαστήριο δέχθηκε ότι σε αιτήματα υποβαλλόμενα μετά την έναρξη της ακρόασης η διακριτική ευχέρεια ασκείται με φειδώ, μόνο εφόσον δικαιολογηθεί η καθυστέρηση και σταθμιστεί η ζημιά της άλλης πλευράς. Εν προκειμένω, η καθυστέρηση δικαιολογήθηκε επαρκώς: οι αυτοπροσώπως εμφανιζόμενοι διάδικοι αγνοούσαν τη δικονομική ανάγκη δικογράφησης της συμφωνίας, η οποία εντοπίστηκε με τον διορισμό δικηγόρου. Κρίσιμο ήταν και ότι η ιδιοκτήτρια δεν αντιμετώπιζε νέο πραγματικό ζήτημα, η σύναψη των συμφωνιών δεν αμφισβητείτο, οι δε συνέπειές τους ήταν αμιγώς νομικό ζήτημα. Τέλος, δεδομένου ότι ο δικαστικός καθορισμός του ενοικίου ανατρέχει αναδρομικά στην ημερομηνία καταχώρησης της αίτησης (άρθρο 8(3)), δεν στοιχειοθετήθηκε ανεπανόρθωτη ζημιά που να μην θεραπεύεται με επιδίκαση εξόδων.
4. Περαιτέρω μαρτυρία και ισότητα των όπλων. Ως συνακόλουθο της έγκρισης της Περαιτέρω Απάντησης, εγκρίθηκε και η προσαγωγή περαιτέρω γραπτής μαρτυρίας, αυστηρά περιορισμένης στο ζήτημα των συμφωνιών αναπροσαρμογής. Στη βάση της αρχής της ισότητας των όπλων, δόθηκαν παράλληλες οδηγίες και για συμπληρωματική μαρτυρία της ιδιοκτήτριας, με σφιχτές προθεσμίες που διασφαλίζουν τη σύντομη ολοκλήρωση της διαδικασίας.
5. Η αντεξέταση ως εξαίρεση στις υποθέσεις ταχείας εκδίκασης. Αντίθετη ήταν η κατάληξη ως προς το αίτημα αντεξέτασης του ιδιώτη εκτιμητή. Το Δικαστήριο υπενθύμισε ότι η Δ.30 επιβάλλει τη γραπτή παρουσίαση της μαρτυρίας και την ταχεία απονομή δικαιοσύνης, με την προφορική αντεξέταση να παρέχεται κατ' εξαίρεση, με φειδώ και μόνο προς διευκρίνιση της έγγραφης μαρτυρίας (Ironfx Global Ltd v. Χρ. Αλεξάνδρου & Υιοί Λτδ, Πολ. Έφ. 338/16, ημερ. 23.3.2017). Η γενική και αόριστη αναφορά στις «συγκριτικές ενοικιάσεις», χωρίς εξειδίκευση των σημείων της έκθεσης εκτίμησης που χρήζουν διευκρίνισης, δεν ικανοποιούσε το απαιτούμενο μέτρο και το αίτημα απορρίφθηκε.

Το αποτέλεσμα

Η αίτηση εγκρίθηκε μερικώς: δόθηκε άδεια για καταχώρηση Περαιτέρω Απαντήσεων και για προσαγωγή περαιτέρω γραπτής μαρτυρίας εκατέρωθεν, εντός αυστηρών προθεσμιών, ενώ το αίτημα αντεξέτασης του εκτιμητή απορρίφθηκε. Τα έξοδα ορίστηκαν να ακολουθήσουν το αποτέλεσμα των κυρίως αιτήσεων, με ρητή πρόνοια ότι σε καμία περίπτωση δεν θα βαρύνουν τους ενοικιαστές. Τους ενοικιαστές, κατόπιν του διορισμού του, εκπροσώπησε το γραφείο μας.

Η σημασία της απόφασης

Η απόφαση παρουσιάζει πρακτικό ενδιαφέρον για τρεις (3) κυρίως λόγους.

Πρώτον, αναδεικνύει μια συχνά παραγνωρισμένη παγίδα στις διαφορές ενοικιοστασίου: συμφωνία αναπροσαρμογής του ενοικίου που συνάπτεται ενόσω εκκρεμεί αίτηση καθορισμού δίκαιου ενοικίου δεν είναι ουδέτερο γεγονός. Ενόψει της διετούς απαγόρευσης του άρθρου 8(2) του Ν.23/1983, μπορεί να λειτουργήσει ως κώλυμα για την προώθηση της αίτησης, αρκεί να δικογραφηθεί εγκαίρως και ορθά. Ιδιοκτήτες και ενοικιαστές οφείλουν να σταθμίζουν τις δικονομικές συνέπειες κάθε ενδιάμεσης συμφωνίας.

Δεύτερον, επιβεβαιώνει ότι η έναρξη της ακροαματικής διαδικασίας δεν αποτελεί ανυπέρβλητο εμπόδιο για τη συμπλήρωση της δικογραφίας, όταν το νέο ζήτημα γεννήθηκε μετά τη δικογράφηση, είναι ουσιώδες για τη δίκαιη έκβαση, δεν αμφισβητείται ως γεγονός και η όποια ζημιά της άλλης πλευράς θεραπεύεται με έξοδα. Η απόφαση συνιστά επίσης υπενθύμιση της κατανόησης που επιδεικνύουν τα Δικαστήρια προς αυτοπροσώπως εμφανιζόμενους διαδίκους: η άγνοια δικονομικών απαιτήσεων, όταν εξηγείται καλόπιστα, μπορεί να δικαιολογήσει την καθυστέρηση, χωρίς όμως αυτό να αναιρεί τη σημασία της έγκαιρης λήψης νομικής συμβουλής.

Τρίτον, οριοθετεί με σαφήνεια το δικαίωμα αντεξέτασης στις υποθέσεις ταχείας εκδίκασης: πρόκειται για εξαίρεση και όχι κανόνα, η δε επίκλησή της απαιτεί συγκεκριμένη εξειδίκευση των σημείων που χρήζουν διευκρίνισης. Γενικόλογα αιτήματα, έστω και καλόπιστα, δεν αρκούν.

Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Για εξειδικευμένη καθοδήγηση επί παρόμοιων ζητημάτων, επικοινωνήστε με το γραφείο μας.