Η πώληση ακινήτου που δεν ανήκει στον πωλητή δεν καθιστά τη σύμβαση άκυρη εξ υπαρχής

Πολιτική Έφεση Αρ. 190/2016 — Τάκης Παλαόντας ν. Esfera Holdings Ltd κ.ά.

Ανώτατο Δικαστήριο Κύπρου (Δευτεροβάθμια Δικαιοδοσία) — Απόφαση ημερομηνίας 21 Ιανουαρίου 2026 (Μαλαχτός, Ιωαννίδης, Εφραίμ, Δικαστές)

Το ιστορικό της υπόθεσης

Με γραπτή συμφωνία ημερομηνίας 15.12.2010, ο Εφεσείων αγόρασε από την εταιρεία Esfera Holdings Ltd «μερίδιο» εμβαδού 2.676 τ.μ. συγκεκριμένου τεμαχίου στη Δρομολαξιά της επαρχίας Λάρνακας, έναντι του ποσού των €250.000, το οποίο και κατέβαλε. Η Esfera ανέλαβε να μεταβιβάσει το μερίδιο εντός έξι μηνών. Η συμφωνία προνοούσε περαιτέρω ότι, σε περίπτωση παράλειψης της Esfera, η εταιρεία Wadnic Trading Ltd, η οποία είχε επίσης υπογράψει τη συμφωνία και παράλληλη γραπτή δέσμευση, θα υποχρεούτο να μεταβιβάσει στον Εφεσείοντα ίση έκταση από δικό της τεμάχιο στην ίδια περιοχή, εντός τριών μηνών από τη σχετική ειδοποίηση. Ο διευθυντής αμφότερων των εταιρειών υπέγραψε προσωπική εγγύηση για την πιστή τήρηση των όρων του αγοραπωλητηρίου εγγράφου «από τον Πωλητή».

Καμία από τις δύο εταιρείες δεν προέβη σε μεταβίβαση. Ο Εφεσείων αξίωσε με αγωγή την αξία των 2.676 τ.μ. του ακινήτου της Wadnic, προσκομίζοντας μαρτυρία εκτιμητή ότι αυτή ανερχόταν σε €972.562. Το πρωτόδικο Δικαστήριο, σε διαφορετική βάση, επιδίκασε υπέρ του μόνο το ποσό των €250.000 ως αχρεωστήτως καταβληθέν, κρίνοντας μεταξύ άλλων ότι η συμφωνία με την Esfera ήταν παράνομη και άκυρη εξ υπαρχής, επειδή το πωλούμενο ακίνητο δεν ήταν εγγεγραμμένο στο όνομα του πωλητή κατά τον χρόνο σύναψης της συμφωνίας.

Η κρίση του Ανωτάτου Δικαστηρίου

Το Ανώτατο Δικαστήριο, με ομόφωνη απόφασή του, έκανε δεκτή την έφεση εναντίον του εκκαθαριστή της Wadnic, αναγνωρίζοντας την ύπαρξη έγκυρης συμφωνίας υπό αίρεση μεταξύ του Εφεσείοντα και της Wadnic, η οποία παραβιάστηκε στις 16.4.2012, και παρέπεμψε την αγωγή στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας για επανεκδίκαση αναφορικά με το ύψος της αποζημίωσης.

Τα νομικά σημεία της απόφασης

1. Η πώληση ακινήτου που δεν ανήκει στον πωλητή δεν καθιστά τη σύμβαση άκυρη εξ υπαρχής. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο έσφαλε θεωρώντας τη συμφωνία παράνομη και άκυρη επειδή, κατά τον χρόνο σύναψής της, το ακίνητο δεν ήταν εγγεγραμμένο στον πωλητή. Εναπόκειται σε κάθε συμβαλλόμενο να τηρήσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις, εν προκειμένω, στην Esfera να καταστεί ιδιοκτήτρια της περιουσίας και να τη μεταβιβάσει εμπρόθεσμα. Η ψευδής παράσταση ότι η Esfera ήταν νόμιμος δικαιούχος αγοραστής του τεμαχίου καθιστούσε τη συμφωνία απλώς ακυρώσιμη κατ' επιλογή του αγοραστή, όχι άκυρη εξ υπαρχής. Παράλληλα, απορρίφθηκε και η πρωτόδικη θέση ότι ο μόνος τρόπος πώλησης περιουσίας που κατέχεται δυνάμει αγοραπωλητηρίου εγγράφου είναι η εκχώρηση των δικαιωμάτων του αγοραστή.
2. Δεν επιτρέπονται δικαστικά ευρήματα εκτός δικογράφων και μαρτυρίας. Το πρωτόδικο Δικαστήριο είχε καταλήξει ότι η «πραγματική» φύση της συναλλαγής ήταν η απευθείας πώληση από την Wadnic προς τον Εφεσείοντα, εκδοχή που κανένας διάδικος δεν είχε δικογραφήσει ή μαρτυρήσει. Με αναφορά στην Τσαγγάρη ν. Γαβριηλίδου κ.ά. (2003) 1(Α) Α.Α.Δ. 472, το Ανώτατο Δικαστήριο υπενθύμισε ότι δεν είναι δικονομικά επιτρεπτή η διατύπωση ευρημάτων στη βάση γεγονότων για τα οποία δεν υπάρχει ανάλογος ισχυρισμός στην έκθεση απαιτήσεως. Η Πίγκος Εστέιτς Λτδ ν. Καλογήρου κ.ά. (2015) 1(Β) Α.Α.Δ. 1953, την οποία είχε επικαλεστεί το πρωτόδικο Δικαστήριο, διακρίθηκε: εκεί η πραγματική φύση της συναλλαγής ήταν επίδικο ζήτημα και η εξωγενής μαρτυρία επιτρεπόταν προς αποσαφήνιση αμφιβολίας ή ασάφειας στο έγγραφο.
3. Σύμβαση υπό αίρεση — άρθρα 31, 32 και 34 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149. Το κεντρικό νομικό ζήτημα ήταν η ταξινόμηση της σχέσης μεταξύ του Εφεσείοντα και της Wadnic. Με αναφορά στη Στυλιανού κ.ά. ν. Εφορείας Ελληνικών Εκπαιδευτηρίων Στροβόλου (1998) 1(Δ) Α.Α.Δ. 1924, το Δικαστήριο επεσήμανε ότι σύμβαση υπό αίρεση είναι η σύμβαση για πράξη ή αποχή από πράξη αν επέλθει ή δεν επέλθει γεγονός συνακόλουθο της σύμβασης, και ότι το μελλοντικό γεγονός μπορεί να συνίσταται στη συμπεριφορά τρίτου. Ως προς το ζήτημα της αντιπαροχής, κρίθηκε ότι αντιπαροχή εκ μέρους του Εφεσείοντα ήταν η προσχώρησή του στη σύμβαση με την Esfera και η καταβολή των €250.000. Η υποχρέωση της Wadnic τελούσε υπό την αίρεση του αβέβαιου γεγονότος της μη μεταβίβασης από την Esfera εντός έξι μηνών. Συνέτρεχαν, επομένως, όλα τα συστατικά στοιχεία έγκυρης συμφωνίας υπό αίρεση.
4. Ενεργοποίηση της υποχρέωσης και παράβαση. Με την παρέλευση της εξάμηνης προθεσμίας χωρίς μεταβίβαση από την Esfera και τη δέουσα ειδοποίηση προς την Wadnic, πληρώθηκε η αίρεση και η υποχρέωση της Wadnic κατέστη εκτελεστή. Η παράλειψή της να μεταβιβάσει συνιστούσε παράβαση της συμβατικής της υποχρέωσης.
5. Μέτρο αποζημίωσης — η αξία της περιουσίας κατά τον χρόνο της παράβασης. Το γεγονός ότι ο αγοραστής δεν μπορούσε να επιτύχει ειδική εκτέλεση δεν ήταν καθοριστικό. Εφόσον υφίστατο έγκυρη συμβατική υποχρέωση μεταβίβασης, η ζημιά από την παράλειψη μπορούσε να κοστολογηθεί στη βάση της αξίας της περιουσίας κατά τον χρόνο της διάρρηξης της συμφωνίας (Καλησπέρας ν. Δρυάδη κ.ά. (1998) 1(Β) Α.Α.Δ. 867).
6. Αναντίλεκτη μαρτυρία εμπειρογνώμονα δεν γίνεται αυτομάτως αποδεκτή. Το πρωτόδικο Δικαστήριο δεν είχε αξιολογήσει καθόλου τη μαρτυρία του εκτιμητή, έχοντας απορρίψει τη σχετική βάση αξίωσης. Το Ανώτατο Δικαστήριο διευκρίνισε ότι η απουσία αντίθετης εκτιμητικής μαρτυρίας δεν συνεπάγεται ότι η μαρτυρία του εκτιμητή, ο οποίος αντεξετάστηκε και του υποβλήθηκαν αντίθετες θέσεις, έπρεπε να γίνει άνευ ετέρου αποδεκτή. Ο ενάγων φέρει το βάρος απόδειξης του ύψους της ζημιάς του με αξιόπιστη μαρτυρία. Ελλείψει ευρήματος αξιοπιστίας από το πρωτόδικο Δικαστήριο, η επανεκδίκαση ως προς το ύψος της αποζημίωσης κατέστη αναπόφευκτη.
7. Ερμηνεία προσωπικής εγγύησης — αυστηρή προσήλωση στο λεκτικό. Η εγγύηση του διευθυντή κάλυπτε τη μη εκπλήρωση των όρων «από τον Πωλητή», ενώ το αγοραπωλητήριο έγγραφο όριζε ως «πωλητές» την Esfera και αναφερόταν στην Wadnic ως «η εταιρεία». Το πρωτόδικο εύρημα ότι ο εγγυητής εγγυήθηκε μόνο την Esfera και όχι την Wadnic δεν είχε προσβληθεί με την έφεση και παρέμεινε άθικτο. Ως εκ τούτου, η έφεση εναντίον του εγγυητή απορρίφθηκε, υπενθύμιση της σημασίας του ακριβούς προσδιορισμού των καλυπτόμενων υποχρεώσεων στα έγγραφα εγγύησης.

Το αποτέλεσμα

Η έφεση εναντίον του Εφεσίβλητου 2 (Επίσημος Παραλήπτης ως εκκαθαριστής της Wadnic Trading Ltd) επέτυχε. Η πρωτόδικη απόφαση εναντίον του παραμερίστηκε, αναγνωρίστηκε η ύπαρξη και η παράβαση της συμφωνίας ημερομηνίας 15.12.2010, και η αγωγή παραπέμφθηκε στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας για επανεκδίκαση αποκλειστικά ως προς το ποσό της αποζημίωσης, με έξοδα €4.000 πλέον Φ.Π.Α. υπέρ του Εφεσείοντα. Η έφεση εναντίον του Εφεσίβλητου 3 (εγγυητή) απορρίφθηκε.

Τον Εφεσείοντα εκπροσώπησε το γραφείο μας. Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Για εξειδικευμένη καθοδήγηση επί παρόμοιων ζητημάτων, επικοινωνήστε με το γραφείο μας.