Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων: Σημαντική απόφαση για την ευθύνη εγγυητή σε θέσμια ενοικίαση και την «αντικατάσταση» ενοικιαστή

Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων: Σημαντική απόφαση για την ευθύνη εγγυητή σε θέσμια ενοικίαση και την «αντικατάσταση» ενοικιαστή

B&P Michael Estates Ltd ν. K.K. Extreme Entertainment Ltd κ.ά., Αιτήσεις αρ. Ε12/2023 και Κ4/2024, Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λάρνακας – Αμμοχώστου (Τμήμα Αμμοχώστου), απόφαση ημερ. 03/08/2026.

Το γραφείο μας εκπροσώπησε επιτυχώς τους ιδιοκτήτες σε δύο συνενωμένες Αιτήσεις για οφειλόμενα ενοίκια καταστήματος στην Αγία Νάπα, οι οποίες κατέληξαν στην έκδοση αποφάσεων συνολικού ύψους €387.504 πλέον τόκων, εναντίον τόσο της ενοικιάστριας εταιρείας όσο και του προσωπικού εγγυητή, αλληλέγγυα και κεχωρισμένως, με ταυτόχρονη απόρριψη ανταπαιτήσεων που υπερέβαιναν το €1 εκατομμύριο.

Η απόφαση παρουσιάζει ιδιαίτερο νομικό ενδιαφέρον σε τέσσερα (4) σημεία.

1. Η «σιωπηρή» αντικατάσταση ενοικιαστή δεν συνιστά ανανέωση σύμβασης (novation)

Οι ενοικιαστές υποστήριξαν ότι από το 2011 είχαν αντικατασταθεί στην ενοικίαση από τρίτη εταιρεία, στην οποία είχε μεταβιβαστεί η επιχείρηση ως «δρώσα οικονομική μονάδα», και ότι οι ιδιοκτήτες αποδέχθηκαν την αλλαγή «έμμεσα και σιωπηρά» μέσω της είσπραξης ενοικίων και εισφορών που κατέβαλλε η νέα εταιρεία.

Το Δικαστήριο, εφαρμόζοντας τις αρχές της υπόθεσης Τράπεζα Κύπρου κ.ά. ν. Koudounaris Food Products Ltd (1995) 1 Α.Α.Δ. 641, επανέλαβε ότι για να συντελεστεί έγκυρη ανανέωση σύμβασης απαιτούνται σωρευτικά: (α) η απαλλαγή του αρχικού οφειλέτη από τις υποχρεώσεις του, (β) η ανάληψη των υποχρεώσεων αυτών από το τρίτο μέρος και (γ) η πρόθεση αντικατάστασης (animus novandi). Η «έμμεση αναγνώριση» απέχει πολύ από τις προϋποθέσεις αυτές.

Καθοριστική υπήρξε και η δικονομική συμπεριφορά των ίδιων των ενοικιαστών: επί σειρά ετών μετά την κατ' ισχυρισμό αντικατάσταση, συνέχισαν να προωθούν στο δικό τους όνομα αίτηση καθορισμού ενοικίου και να εμφανίζονται ως εφεσίβλητοι σε έφεση, χωρίς ποτέ να επικαλεστούν απώλεια της ιδιότητας του θέσμιου ενοικιαστή. Η μεταβίβαση της επιχείρησης προς τρίτη εταιρεία, για φορολογικούς ή τραπεζικούς λόγους, κρίθηκε ζήτημα εσωτερικό του ενοικιαστή, που δεν επηρεάζει τις υποχρεώσεις του έναντι του ιδιοκτήτη.

2. Το λεκτικό της εγγύησης κρίνει την επέκτασή της στη θέσμια ενοικίαση

Το πλέον αξιοσημείωτο σημείο της απόφασης αφορά την ευθύνη του εγγυητή. Κατά πάγια νομολογία (Μάντζαλος ν. Μιχαηλίδη, Πολ. Έφ. 74/2013, ημερ. 14/02/2019), η εγγύηση που δόθηκε για συμβατική ενοικίαση δεν καλύπτει τη μετέπειτα θέσμια ενοικίαση, εκτός εάν τέτοια υποχρέωση προκύπτει με ξεκάθαρο τρόπο από το λεκτικό της συμφωνίας εγγύησης, δεδομένου μάλιστα ότι η θέσμια ενοικίαση είναι απροσδιόριστης διάρκειας και συνιστά πρόσθετο βάρος για τον εγγυητή.

Στην προκειμένη περίπτωση, η ρήτρα εγγύησης προέβλεπε ρητά ότι «τυχόν παράταση της κατοχής του ενοικιαζόμενου από τους ενοικιαστές δυνάμει του περί Ενοικιοστασίου και ή άλλου Νόμου» δεν απαλλάσσει τον εγγυητή. Το Δικαστήριο έκρινε, εξ αντιδιαστολής προς τη Μάντζαλος, ότι το λεκτικό αυτό αποκαλύπτει ξεκάθαρη πρόθεση κάλυψης ολόκληρης της περιόδου της ενοικίασης, συμβατικής και θέσμιας, μέχρι την πραγματική παράδοση της κατοχής, δηλαδή για δεκαπέντε σχεδόν έτη μετά τη λήξη της γραπτής σύμβασης.

Το δίδαγμα για τη συναλλακτική πρακτική είναι σαφές και προς τις δύο κατευθύνσεις: για τους ιδιοκτήτες, η προσεκτική διατύπωση της ρήτρας εγγύησης με ρητή αναφορά στην παράταση κατοχής δυνάμει του Ενοικιοστασίου εξασφαλίζει την κάλυψη και της θέσμιας περιόδου· για τους εγγυητές, η υπογραφή τέτοιας ρήτρας συνεπάγεται δυνητικά απεριόριστης διάρκειας ευθύνη.

3. Ο κανόνας αποκλεισμού εξωγενούς μαρτυρίας εφαρμόζεται αυστηρά

Η προσπάθεια του εγγυητή να περιορίσει την ευθύνη του με προφορική μαρτυρία περί των συνθηκών υπογραφής (ότι δεν διάβασε τη σύμβαση, ότι δεν του υποδείχθηκε η έκταση της εγγύησης) απορρίφθηκε στο σύνολό της. Το Δικαστήριο υπενθύμισε (Πίγκος Εστέιτς Λτδ ν. Καλογήρου (2015) 1 Α.Α.Δ. 1953) ότι οι πρόνοιες γραπτής σύμβασης δεν επιδέχονται εξωγενή μαρτυρία προς τροποποίηση ή αντίκρουσή τους, παρά μόνο όπου υφίσταται ασάφεια, προϋπόθεση που δεν συνέτρεχε. Αντίστοιχα, η αμφισβήτηση προγενέστερης εκ συμφώνου δικαστικής απόφασης προσέκρουσε στο τεκμήριο κανονικότητας και στην αρχή ότι οι δηλώσεις των συνηγόρων δεσμεύουν τους διαδίκους που εκπροσωπούν.

4. Υπερημερία και τόκος: ο χρόνος έναρξης διαφοροποιείται ανά περίοδο

Ενδιαφέρουσα είναι και η ανάλυση του Δικαστηρίου ως προς την έναρξη της τοκοφορίας. Για την περίοδο κατά την οποία ίσχυε συμφωνία των διαδίκων περί αναστολής των πληρωμών (προς συμψηφισμό υπερπληρωμών που είχαν προκύψει από δικαστική μείωση του ενοικίου, η οποία αργότερα ανατράπηκε κατ' έφεση), δεν στοιχειοθετείται υπερημερία: ο τόκος επί της οφειλής αυτής άρχισε να τρέχει μόνο από την ημερομηνία έκδοσης της εφετειακής απόφασης που επανέφερε αναδρομικά το ενοίκιο. Αντίθετα, για την περίοδο μετά την προβλεπόμενη κάλυψη των υπερπληρωμών, κάθε μηνιαίο ενοίκιο κατέστη τοκοφόρο από την ημέρα που έπρεπε να καταβληθεί, σύμφωνα με τη συμβατική ρήτρα.

5. Ανταπαιτήσεις: αυστηρή απόδειξη ειδικών ζημιών και τα όρια του αγώγιμου δικαιώματος του ενοικιαστή

Οι ανταπαιτήσεις των ενοικιαστών (για έξοδα ανακαινίσεων, αγορά χώρων στάθμευσης, απώλεια εμπορικής εύνοιας κ.ά.) απορρίφθηκαν στο σύνολό τους για δύο αυτοτελείς λόγους:

Πρώτον, ως ειδικές αποζημιώσεις, έπρεπε να δικογραφηθούν ειδικά και να αποδειχθούν αυστηρά (Παναγή ν. Κακόψιτου (2001) 1(Β) Α.Α.Δ. 839). Οι γενικόλογοι ισχυρισμοί, χωρίς αποδείξεις πληρωμών, εκθέσεις εκτίμησης ή οικονομικές καταστάσεις, δεν αρκούν.

Δεύτερον, και ουσιωδέστερο, δυνάμει του άρθρου 27(1) του περί Ενοικιοστασίου Νόμου (Ν.23/83), ο θέσμιος ενοικιαστής εξακολουθεί να δεσμεύεται από τους όρους του τελευταίου ενοικιαστηρίου εγγράφου. Εφόσον η σύμβαση προέβλεπε ότι η αδειοδότηση και οι προσθηκομετατροπές βαρύνουν αποκλειστικά τον ενοικιαστή, ο οποίος υποχρεούται κατά τη λήξη να παραδώσει το μίσθιο «χωρίς αξίωση δια οιανδήποτε αποζημίωση», δεν γεννάται αγώγιμο δικαίωμα για ανάκτηση τέτοιων δαπανών. Επισημάνθηκε, τέλος, ότι αποζημίωση για απώλεια εμπορικής εύνοιας προβλέπεται μόνο στις περιπτώσεις έξωσης των άρθρων 11(1)(ζ) και (η) του Νόμου, όχι όταν η διαδικασία εδράζεται σε καθυστέρηση ενοικίων.

Συμπέρασμα

Η απόφαση επιβεβαιώνει ότι στο πεδίο του Ενοικιοστασίου η γραπτή σύμβαση παραμένει ο ακρογωνιαίος λίθος των σχέσεων ιδιοκτήτη – ενοικιαστή, ακόμη και δεκαετίες μετά τη λήξη της: το λεκτικό της κρίνει την έκταση της εγγύησης, τα δικαιώματα επί βελτιώσεων και τις υποχρεώσεις κατά την παράδοση. Παράλληλα, υπογραμμίζει ότι εσωτερικές εταιρικές αναδιαρθρώσεις του ενοικιαστή δεν μεταβάλλουν την ταυτότητα του συμβαλλόμενου έναντι του ιδιοκτήτη, χωρίς τη ρητή συγκατάθεση του τελευταίου.

Το παρόν σημείωμα έχει αποκλειστικά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν συνιστά νομική συμβουλή. Για εξειδικευμένη καθοδήγηση σε ζητήματα ενοικιοστασίου και μισθωτικών διαφορών, παρακαλούμε επικοινωνήστε με το γραφείο μας.