Απόφαση Ανωτάτου Δικαστηρίου ιδιαίτερης πρακτικής αξίας τόσο για ιδιοκτήτες όσο και για ενοικιαστές
Σταύρου ν. Θεοχαρίδου, Πολιτική Έφεση Αρ. 126/2017 (Ανώτατο Δικαστήριο, 17/07/2025)
Ενοικιοστάσιο – Αυτόματος τερματισμός συμβατικής ενοικίασης – Δικαιοδοσία Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων – Έλλειψη πιστοποιητικού έγκρισης και νομιμότητα σύμβασης ενοικίασης – Παρέμβαση Εφετείου σε ευρήματα αξιοπιστίας
Το γραφείο μας εκπροσώπησε επιτυχώς την Εφεσίβλητη ιδιοκτήτρια στην παρούσα έφεση, η οποία απορρίφθηκε ομόφωνα από το Ανώτατο Δικαστήριο (Μαλαχτός, Ιωαννίδης, Εφραίμ, Δικαστές), με έξοδα υπέρ της Εφεσίβλητης.
Τα γεγονότα
Ο Εφεσείων μίσθωσε δύο καταστήματα ιδιοκτησίας της Εφεσίβλητης για αρχική περίοδο τεσσάρων ετών (1.6.2006 – 31.5.2010), η οποία ανανεώθηκε αυτόματα για δύο ακόμη έτη, μέχρι 31.5.2012. Τα καταστήματα είχαν προκύψει από διαχωρισμό μεγαλύτερου χώρου σε επιμέρους καταστήματα, χωρίς να έχουν εξασφαλιστεί οι αναγκαίες άδειες, με αποτέλεσμα να μην μπορούν να λειτουργήσουν νομίμως ως καταστήματα.
Λίγους μήνες μετά την έναρξη της ενοικίασης, ο Εφεσείων ενημερώθηκε για το νομικό καθεστώς των υποστατικών και του προσφέρθηκε η δυνατότητα να τερματίσει την ενοικίαση με επιστροφή των όσων είχε καταβάλει. Επέλεξε, ωστόσο, να συνεχίσει την ενοικίαση, χρησιμοποιώντας τα υποστατικά ως αποθηκευτικούς χώρους για επιχείρηση συμφερόντων του που λειτουργούσε σε γειτονικά καταστήματα του ιδίου κτιρίου.
Μετά από συσσώρευση καθυστερημένων ενοικίων, η ιδιοκτήτρια απέστειλε γραπτή ειδοποίηση απαίτησης πληρωμής εντός 21 ημερών και, ελλείψει ανταπόκρισης, καταχώρισε αίτηση στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων για έξωση και ανάκτηση των καθυστερημένων ενοικίων. Ο ενοικιαστής ανταπαίτησε την επιστροφή του συνόλου των ενοικίων που είχε καταβάλει από την έναρξη της ενοικίασης, καθώς και αποζημιώσεις ύψους €200.000.
Το πρωτόδικο Δικαστήριο αποδέχθηκε τη μαρτυρία των μαρτύρων της ιδιοκτήτριας, απέρριψε την εκδοχή του ενοικιαστή και εξέδωσε απόφαση για οφειλόμενα ενοίκια ύψους €14.630, απορρίπτοντας την ανταπαίτηση. Ο ενοικιαστής εφεσίβαλε την απόφαση.
Τα νομικά σημεία της απόφασης
- Αυτόματος τερματισμός της συμβατικής ενοικίασης και δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων
Ο Εφεσείων αμφισβήτησε τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Το Ανώτατο Δικαστήριο επικύρωσε την πρωτόδικη κρίση ότι, δυνάμει του άρθρου 11(4) των περί Ενοικιοστασίου Νόμων, η γραπτή ειδοποίηση απαίτησης πληρωμής καθυστερημένων ενοικίων που αποστέλλεται από τον ιδιοκτήτη προς τον ενοικιαστή θεωρείται και ως κατάλληλη ειδοποίηση που τερματίζει αυτόματα τη σύμβαση ενοικίασης. Με τον τερματισμό της συμβατικής ενοικίασης, ο ενοικιαστής που παραμένει στην κατοχή του υποστατικού καθίσταται θέσμιος ενοικιαστής, γεγονός που προσδίδει δικαιοδοσία στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων.
- Έλλειψη πιστοποιητικού έγκρισης: παράνομη η χρήση, όχι η σύμβαση
Το κεντρικότερο ίσως νομικό σημείο της απόφασης αφορά την ερμηνεία του άρθρου 10(4) του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου, Κεφ. 96. Ο Εφεσείων υποστήριξε ότι, εφόσον δεν υπήρχε πιστοποιητικό έγκρισης για τα υποστατικά, η ίδια η σύμβαση ενοικίασης ήταν παράνομη και, συνεπώς, ανεπίδεκτη εφαρμογής.
Το Ανώτατο Δικαστήριο διέκρινε μεταξύ της νομιμότητας της κατοχής και χρήσης της οικοδομής, η οποία, ελλείψει πιστοποιητικού έγκρισης, όντως δεν ήταν νόμιμη, και της νομιμότητας της ίδιας της σύμβασης ενοικίασης. Το γεγονός ότι ο ενοικιαστής δεν μπορεί νομίμως να χρησιμοποιήσει το μίσθιο του παρέχει το δικαίωμα να τερματίσει τη σύμβαση και να διεκδικήσει νόμιμες θεραπείες. Εφόσον, όμως, επιλέξει να μην τερματίσει την ενοικίαση, οφείλει να καταβάλλει το συμφωνημένο ενοίκιο.
Στην προκειμένη περίπτωση, ο ενοικιαστής όχι μόνο δεν τερμάτισε την ενοικίαση όταν πληροφορήθηκε το πρόβλημα, αλλά την άφησε να ανανεωθεί για δύο επιπλέον έτη, κατέχοντας και χρησιμοποιώντας τα υποστατικά καθ' όλη τη διάρκεια. Η θέση του περί παρανομίας της σύμβασης απορρίφθηκε.
- Παρέμβαση του Εφετείου σε ευρήματα αξιοπιστίας
Η απόφαση επαναβεβαιώνει τις πάγιες αρχές που διέπουν την παρέμβαση του Εφετείου στην αξιολόγηση της αξιοπιστίας των μαρτύρων από το πρωτόδικο δικαστήριο, με παραπομπή στις Σολωμού ν. Vineyard View Tourist Enterprises Ltd (1998) 1(Α) Α.Α.Δ. 300 και Baloise Insurance Co Ltd ν. Κατωμονιάτη (2008) 1(Β) Α.Α.Δ. 1275: το Εφετείο επεμβαίνει σπάνια και μόνο όταν τα ευρήματα καταφαίνονται εξ αντικειμένου ανυπόστατα, παράλογα ή αυθαίρετα, ή όταν η κρίση επί της αξιοπιστίας παρουσιάζεται προβληματική λόγω λογικής ανακολουθίας ή πλημμελούς αξιολόγησης. Εφόσον τα ευρήματα ήταν εύλογα επιτρεπτά στο πρωτόδικο δικαστήριο, δεν χωρεί παρέμβαση.
Στη βάση αυτή, το Εφετείο δεν διαπίστωσε οποιονδήποτε βάσιμο λόγο ανατροπής της πρωτόδικης κρίσης, με την οποία είχε απορριφθεί ο ισχυρισμός του ενοικιαστή ότι είχε συμφωνηθεί η επιστροφή των καταβληθέντων ενοικίων σε περίπτωση μη εξασφάλισης των αδειών.
- Η σημασία της δικογράφησης
Αξιοσημείωτη είναι και η επισήμανση του Δικαστηρίου ότι ο ισχυρισμός περί υπόσχεσης επιστροφής των ενοικίων δεν δικογραφείτο από τον Εφεσείοντα: η ανταπαίτησή του για επιστροφή των ενοικίων στηριζόταν στην ακαταλληλότητα των υποστατικών, όχι σε συμβατική δέσμευση της ιδιοκτήτριας για επιστροφή τους. Η απόφαση υπενθυμίζει ότι ισχυρισμοί που δεν δικογραφούνται δεν μπορούν να αποτελέσουν βάση θεραπείας.
Η κατάληξη
Όλοι οι λόγοι έφεσης απορρίφθηκαν και η έφεση απορρίφθηκε στο σύνολό της, με έξοδα €2.000 πλέον Φ.Π.Α. υπέρ της Εφεσίβλητης.
Πρακτική σημασία
Η απόφαση έχει ιδιαίτερη πρακτική αξία τόσο για ιδιοκτήτες όσο και για ενοικιαστές:
Για τους ιδιοκτήτες, επιβεβαιώνει ότι η ειδοποίηση απαίτησης καθυστερημένων ενοικίων κατά το άρθρο 11(4) λειτουργεί ταυτόχρονα ως ειδοποίηση τερματισμού της συμβατικής ενοικίασης, ανοίγοντας τον δρόμο για τη δικαιοδοσία του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων.
Για τους ενοικιαστές, αποτελεί σαφή προειδοποίηση: η ανακάλυψη ότι το μίσθιο δεν διαθέτει τις απαιτούμενες άδειες ή πιστοποιητικό έγκρισης παρέχει δικαίωμα τερματισμού, όχι όμως δικαίωμα παραμονής στο υποστατικό χωρίς καταβολή ενοικίου. Ο ενοικιαστής που, εν γνώσει του προβλήματος, επιλέγει να συνεχίσει την ενοικίαση, δεσμεύεται πλήρως από τις συμβατικές του υποχρεώσεις.
Το γραφείο μας χειρίστηκε την υπόθεση για λογαριασμό της επιτυχούσας Εφεσίβλητης. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με ζητήματα ενοικιοστασίου και ακίνητης ιδιοκτησίας, παρακαλούμε επικοινωνήστε μαζί μας.